房貸利率大變動，房貸一族如何把握這僅有的一次機會？

原創

日期：2020年3月3日 上午11:05作者：李瑩編輯：彭尚京

前幾天，好幾個鄰居在群里討論，收到銀行調整房貸利率的通知了。新的房貸定價機制下，選擇LPR+點的浮動利率好，還是選擇固定利率好？

房貸利率要改革，固定利率+LPR加基點利率如何算？

關於你的房貸調整機會來臨了，只有一次機會。

近日銀行紛紛發出要約短信，提示房貸一族要選擇新的貸款利率了。每個人都有5個月的時間去重新簽訂合同。原則上將於今年8月31日前完成合同重簽。

事關重大，我們有必要從頭講起。

2019年12月28日，中國人民銀行發佈〔2019〕第30號公告（以下簡稱《公告》），明確存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR的有關事宜。

公告要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商：

將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限内固定不變。也可轉換為固定利率。

選擇固定利率，意味著你的房貸利率將維持當前利率水平，在剩餘合同期不變。

貸款基準利率改革前，房貸利率的計算公式是：房貸利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例。改革後，房貸利率計算公式變成：貸款利率=LPR利率+加點。

選擇「LPR+加點」浮動利率，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發佈的LPR，加點數值確定後固定不變。

這兩種算法哪個更劃算，產生的利息更少？

對貸款一族影響幾何？

貸款一族本身就背負房貸不小壓力，很多人都寄希望於能在這個選擇題上減負。如果選擇固定利率，LPR降了只能幹瞪眼。如果選擇LPR定價，萬一漲了咋辦？

不過由於LPR自推出以來，已經合計下調四次，下調幅度達到26個基點，其中五年期LPR下調3次。所以，很多人都在考慮是不是選擇浮動利率比較合算。

其實基準轉換不意味利率降低，雖然LPR有大概率下行可能，但房地產調控依然存在，各金融機構也對房貸管控嚴格。

對於大家都很關心的浮動利率問題，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍給出一個簡單易懂的演算。

1、2019年初，張先生買了套房子，貸款30年。當時5年期以上貸款的基準利率為4.9%，銀行9折優惠，算下來2019年的實際貸款利率為4.41%。

2、到了2020年2月其利率也沒變，還是4.41%。

3.到了2020年3月，張先生接到銀行短信，告知可以通過銀行「一鍵轉換」來調整貸款合同。

參考2019年12月的LPR利率4.8%計算，他此次調整後的基點應該為-0.39%，這樣算出來的最終利率為4.8%-0.39%=4.41%，即和今年2月份的利率保持不變。

需要注意的是，這個「39基點」在後續貸款中永遠不變。

4、2020年4-12月，這期間都按照這個4.41%的利率去還月供，即今年是看不出月供額的變化的。

5、2021年3月。如果他和銀行約定1年調整一次，那麽到2021年3月，其利率計算重新調整，即為「2021年3月的LPR-0.39%」。

如果那個時候的LPR為4.7%，那麽實際利率為4.7%-0.39%=4.31%，這個利率繼續執行12個月。

6、2022年3月及以後。均根據前面的定價機製每年默認調整一次，一直到30年房貸償付完畢。

最後還是要提醒大家，30年是一個很長的週期，而房貸LPR利率重訂週期一般為1年，這其中變化將很大，還是謹慎選擇。