【政策風向標】持續漲漲漲！領頭羊竟不是北上廣，房價「硬核」在家鄉！

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日期：2020年10月21日 下午7:10作者：李瑩編輯：彭尚京

樓市俨然已經成為各個地方的另一道風景線。

喜好旅遊的朋友們，每到一座陌生的地方，除了觀光，還要問下當地房價。雖然房地產已經被政策打了一道「房住不炒」的封印，但國人基因里始終流動著對房子的執念。

據中國人民銀行發佈的《2020年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》，疫情過後，居民購房意願強烈:未來三個月，20.1%的居民打算購房，創下年内新高。

而眼下中國樓市又是一番怎樣的情景呢？

新房價格持續上漲，全國均價步入「萬元時代」

儘管「限購、限售」等針對購房端的調控依舊，但據國家統計局10月20日發佈的數據顯示，全國70城房價有55城仍在上漲。

9月，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，環比上漲0.4%，分别上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。

新房價格環比漲幅居前的城市有：徐州（1.4%）、銀川（1.0%）、吉林、濟寧（0.9%）、西安、丹東、三亞（0.8%）、泉州、惠州、桂林（0.7%）。

以上房價漲幅較快的城市，大部分不屬於熱點城市。在房地產低潮期，樓市漲價已然打破東南部、環都市圈熱點城市增長快的規律，類似徐州、濟寧、丹東這三個地級市成為拉動全國房價增長的主力。

為什麽會出現這種情況？不知道大家有沒有注意到，這三個地級市都有人口優勢。

徐州2019年常住人口882.56萬、濟寧2019年常住人口835.6萬人，丹東這個遼寧的地級市也擁有244.47萬人口（2019年）。

有人口，有需求，可以說是龐大的剛需拉動了這些地方的房地產市場。當然，雖然市場需求是關鍵，但一個地方房價上漲還受政策等因素影響。

小城市不像一線城市「限」字當頭，所以房價有更多成長空間。

新房價格持續上漲，全國房價均價正式步入「萬元時代」。

據統計局數據，2020年前9月，商品房銷售額11.56萬億元，同比增長3.7%；商品房銷售面積117073萬平方米，全國房價為9989元/平方米，即將進入萬元時代。

上海易居房地產研究院根據國家統計局的數據進行測算，今年6-9月份，全國新建商品住宅單月成交均價均位於1萬元以上的水平，分别為10113、10263、10540和10191元/平方米。

若是單獨一個月突破萬元價格線，那或有偶然性。而當前突破萬元價格線已經持續了4個月，已經說明房價的趨勢，即全國房價正式進入萬元的大關或時代。

房價上行，但從房貸利率政策來看，雖然長端利率處於下行通道，但對購房者並不友好。此時剛需上車，仍面臨較大壓力。

房貸利率明降暗升，購房者飛蛾撲火

就在統計局公佈70城房價當日，央行發佈10月LPR利率。

10月，5年期以上LPR仍為4.65%，已經是自2020年4月20日以來連續6個月保持不變。

LPR是國家現行唯一降息工具，每個月會依據市場變化有所調整。5年期以上一般是購房貸款，但這個利率沒有再降，意味著購房者貸款買房的成本沒有下降。

相比2019年7月，LPR整體降幅還是較為明顯的。政策也明確，降低資金成本，以提振社會經濟。但按高層初衷，主要是降低實體企業資金成本，房地產被排除在外。

所以雖然LPR處於下行通道，未來還有可能會降。但各大銀行對房貸利率普遍採取加點的方式，無形中又將原本下降的利率擡升，出現房貸利率明降暗升的情況。

根據融360大數據，10月（數據監測期為9月20日-10月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。

這只是平均數據，一些熱點城市的商品房貸款利率加點幅度還是比較大的。

例如環京都市圈的大廠縣，二套房在4.65%基礎上加155個基點，實際利率達到6.2%，已經達到近二十年房貸利率的最高點。

房貸利率沒有放松，意味著提高了加槓桿炒房的門檻，將一大部分靠加槓桿炒房者擋在門外。但同時，也讓一部分剛需、或者有改善住房的剛需背負購房壓力。

但奇怪的是，提高了炒房門檻，且房貸利率壓力不小，但購房者依然如飛蛾撲火、前仆後繼。

尤其是早前被各路專家不看好的「十八線」小縣城，認為假若房價坍塌，則必定是從這些地方開始。

但實際上，這些下沉市場房價穩若磐石，農村青年成購房主力，有力支撐起了現場房價。類似自媒體興起，一些返鄉創業的剛需，也加入購房大軍。

無數個小鎮青年為房地產注入活水。

今年前三季度，居民中長期貸款增加6362億元，比8月份和去年同期多增，購房需求仍然旺盛。

國人對房子的熱情，讓被政策冰封的房地產韌性十足。在短暫經歷2020年上半年疫情重創下的銷售下滑外，房地產依然韌性十足。

2020年1-9月，商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%。前三季，銷售面積已經出現有力V行反彈，隨著時間推移，很快修復業績至正常水平。

銷售面積小幅下滑或不足為怪，關鍵是銷售額已經起底回升出現逆襲。今年前9月商品房銷售額11.56萬億元 同比增長3.7%。

銷售回暖，帶動房地產開發商積極情緒。房企帶頭「大哥」萬科郁亮表示，萬科準備在房地產行業一根筋地發展下去。

在新房持續上漲背後，反映真實市場需求的二手房市場如何？

新房價格持續上漲，走出疫情陰霾，反映真實市場需求的二手房市場情形又如何？

二手房市場又稱存量房地產市場，顧名思義，存量房是房地產的大池子，看看里面的成色，就可以基本分辨樓市真實的供需關係。

根據統計局數據，9月一二線城市二手房價格漲幅均有所回落，三線城市二手房價格漲幅持平。

二手房市場比新房市場羸弱，整體二手房市場交易不夠活躍。

不過仍有熱點城市二手房市場比較緊俏。

從環比漲幅來看，二手房價格漲幅居前的城市有：徐州（1.3%），深圳（1.1%），上海（1.0%），烏魯木齊、無錫（0.9%），寧波、惠州（0.8%）。

從同比漲幅來看，二手房價格漲幅居前的城市有：深圳（15.7%），唐山（12.2%），銀川、無錫（8.9%），沈陽（8.8%），西寧（8.7%）。

深圳、上海二手房價漲幅居前讓人比較容易理解，但蘇北城市徐州再一次上榜，讓人不得不審視這座城市的魅力。

唐山二手房崛起很明顯，北京到唐山的京唐高鐵通車在即，當地房價自然開始沸騰。

除了一些熱點城市，全國大部分地區二手房市場較為寡淡。

一個倒騰房子的朋友說，一週前他看了一個二手房，156萬。一週過後這個房子價格掉了10萬元。

朋友所在的地方是北三縣，與此同時，這個地方還有萬科、華夏幸福、佳兆業、世茂等多家知名房企的新樓盤在出售。

一方面新房代理在吆喝，新房價格環比持續上漲。一方面二手房滞銷，有著急賣房的屢屢修改網售價格。

中國樓市各個地方情況不一樣。北三縣作為環京都市圈房價的風向標，二手房市場其實仍不容樂觀。

北三縣也不缺人。這里承接著大批在京打工族和北京外溢的老年人住房需求。況且，按照北京當前規劃來講更沒問題。

但其二手市場房價就是起不來，除了限購擋住大批炒房者外，交易成本或是購房者的最大考量。如果購買二手房和新房總價差距不大，大家都願意去購買新房。

二手房房價或已淪為襯託新房價格的一個標尺。

作為包攬新房、二手房銷售的房地產經紀渠道，如何將二手房價格作為調和新房銷售的配菜，也是刺激新房銷售的一個因素。

總之，在房地產這個大池子，新房、二手房已經都不便宜，但未來依舊要漲。未來剛需們只能在下沉市場買房？