【政策風向標】市場化利率改革又進一步 工農中建統一換錨！

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日期：2020年8月13日 下午6:59作者：李瑩編輯：彭尚京

近來樓市政策多。

新契稅法正式發佈，將於2021年9月1日起施行。五大行又統一口徑，將於8月25日其對存量房貸進行統一換錨。

這下那些糾結於選擇定期利率還是LPR的房貸一族觀望的時間不多了，再不決定，銀行就幫你安排了。

到底轉不轉LPR?五大行給你安排

2020年8月12日，工建農中郵儲五家國有銀行同日公告，將於8月25日起對符合批量轉換條件，但尚未辦理轉換的個人住房貸款，統一調整為LPR定價。

存量房貸轉LPR定價已經有段時間了。

根據此前央行公告，今年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，也可轉換為固定利率。

對此，易居研究院智庫中心研究總監、hth登录入口网页100強研究中心專家顧問嚴躍進幽默點評，最早存量貸款換錨是強制的，但是今年疫情下突然政策有所松動，商業銀行也明確可以自願選擇是否調整。

但是卻出現了一個非常尷尬的現象，很多購房者經常咨詢「要不要調整」，咨詢多調整少，導致銀行人員在解釋這個問題上非常疲憊。

而且解釋不清楚，反而會被投訴，最後把整個銀行的工作計劃都打亂了。所以到了8月份，本身是LPR換錨的最後節點，估計銀行急了，又改為強制了。

那文中指得「符合批量轉換條件」又是什麽意思？

是指2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的，參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款）。

如果你還沒有來得及更改房貸利率，那麽很可能就會在12天後被自動切換為LPR定價方式。不過這個規定也有餘地，如果不希望被轉換，可與銀行協商撤銷。

根據規定，若批量轉換完成後，對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

被銀行安排，購房者吃虧嗎？

房貸一族锱铢必較、猶豫不決，銀行當然著急。其實在這之前，已經有還貸一族果斷轉為LPR定價。

根據8月6日發佈的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》數據，截至2020年6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。

我們今天講的存量個人房貸當然也是包含在上述55%里面，雖然沒有具體數據，但預估里面相當一部分是個人房貸。

雖然已經有人自覺進行轉換，但仍有人在磨磨蹭蹭，不確定轉了是沾光了還是吃虧了。

銀行急了。離央行給出的8月31日期限沒有幾天，此次，不然銀行這次也不會單獨將個人房貸單獨拎出來催促了。

這個選擇題這麽難做，大部分還是怕轉了吃虧。畢竟房貸一族大部分是剛需，誰的錢也不是大風刮來的，剛需的抗風險能力還是比較差的。

拿不定主意就去銀行櫃台問問，工作人員還是只能友情提示，轉不轉還得看你個人對未來利率走勢的判斷。

客觀來講，確實是這樣。眼下來看，轉LPR很劃算。原來商業貸款買房的利率都不低哈，以6.35%舉例，如果你購房用的是這個利率，還獲得一個85折，那購房利率就是5.40%。

而轉換成LPR的話，按2019年12月LPR報價4.8為基準，來找到你的加點基數為5.40%-4.8%=0.6%

而今年7月20日的LPR報價已經連續3個月沒有調整，5 年期以上品種報 4.65%，則轉換LPR後的利率是4.65%+0.6%=5.25%

兩廂對比我們可以發現，新的LPR報價方式比原利率減少15個百分點。這樣看你每個月至少要省一杯星巴克的錢，轉LPR比轉固定利率劃算多了。

不過我們也要看中長期LPR走勢，這個決定了你未來是繼續享受這個優惠，還是面臨利率上行風險。

從近期看，7月份LPR 報價已3個月未發生變化，此外7月LPR與當月投放的MLF利率相同，均與上期相比沒有變化。

LPR 報價三個月沒發生變化，意味著央行正在採用更審慎的貨幣政策。隨著國内經濟復蘇，央行的貨幣政策也將趨於靈活、常態。

但疫情對經濟的影響仍未過去，貨幣政策難言收緊，整體寬松方向沒有改變。所以房貸每剩幾年的轉LPR肯定合適，但中長期LPR走勢將受經濟、通脹、收入等諸多因素影響，不確定性較強。

房貸成本降低，房價是否上漲？

根據前文所講，疫情之下，LPR利率確實降了不少。

2019年8月20日，5年期LPR報價利率還是4.85%，到2020年4月20號就已經降至4.65%。

而5年期以上貸款更多是房貸，所以從需求端看，房貸利率是下降的。這意味著買房貸款成本降低了不少，直接利好房地產需求端。

那麽市場真實的樣子是這樣嗎？

新利率政策下，儘管各大銀行都對新購房者採取LPR加點的形式來提高貸款難度，例如首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個點，二套更是加到105個點。

隨著LPR今年來一路走低，房貸利率自然相應降低。

根據融360數據，從2020年1月開始，全國首套房房貸利率就出現下跌，迄今已經實現7連跌，總體下跌幅度達到0.3個百分點。

購房貸款成本降低，會否推升新一輪房價上漲？

這個擔憂有點杞人憂天。買首套房的大概率是剛需，所以新利率政策直接對剛需形成利好，那麽剛需進場只會讓房價更穩定。

「房住不炒」已經成為本輪房地產調控的共識，調控調得是炒房者，而不是剛需，所以購房成本下降，也是政府給予普通人的福利。

而房價再次大幅上漲幾乎不太可能，首先穩房價成為基調，再次，刺激房價上漲的炒房者已經被「限購」、「限售」、「限貸」禁足，沒有施展手法的空間了。

總之，房貸一族大可放寬心，轉定期尚在自己能力承受範圍之内，轉LPR，即使利率上行在現有政府體制下也不會出現離譜現象，所以吃了定心丸，堅定支持市場化利率改革。