北上廣深「四大金剛」房價堅挺，樓市將再迎小陽春？

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日期：2020年3月20日 下午4:36作者：李瑩編輯：彭尚京

猶記得疫情嚴重的時候，房地產企業一個個豪邁捐款的樣子，讓人驚歎不愧是國家經濟的壓艙石，關鍵時刻就是給力。

但是也要看到，房地產在疫情中屬於受挫嚴重的行業之一。3月16日統計局公佈1-2月份房地產相關數據，房地產開發、銷售均出現不同程度下跌。

住宅銷售降4成，需求端被疫情壓抑

房地產行業在疫情期間銷售有多慘？

統計局數據顯示，前兩月商品房銷售面積、銷售金額同比下降近4成。

1-2月，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業營業用房銷售面積下降46.0%。

商品房銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%，辦公樓銷售額下降40.6%，商業營業用房銷售額下降46.0%。

這個降幅之大是房地產歷史上沒有過的。這也側面反映出疫情對社會生產生活的重大影響。

由於疫情耽擱1-2月房產銷售，所以已建成房產依然滞留在開發商手里。截至2月末，商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增加3184萬平方米。

其中，住宅待售面積增加3224萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業營業用房待售面積減少282萬平方米。

再看開發端，受疫情影響，房地產開發投資明顯降溫，連房企最愛的住宅投資都被忍痛割愛。

1-2月份，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。

開發投資力度減弱，房企對資金需求也大大減少。1-2月份，房企到位資金20210億元，同比下降17.5%。

其中，國内貸款4547億元，下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；定金及預收款5603億元，下降23.9%；個人按揭貸款3030億元，下降12.4%。

定金及預收款、個人按揭貸款均來自需求端，疫情大大壓制了人們的購房需求。

如今國内疫情已經逐漸好轉，房地產企業、在建工地也都陸續復工，房產銷售將陸續被重啓，行業也很快將撥雲見日恢復常態。

北上廣深房價穩若磐石，多地樓市無成交

房地產銷售、投資受疫情影響嚴重，此時人們最關心的還是房價。疫情會不會迫使房價下降？

很遺憾，統計局數據顯示，北上廣深四個一線城市房價穩如「四大金剛」。作為全國房價晴雨表，北上廣深房價是歷來最為外界關注的。

但即使在疫情期間，四個一線城市房價依然穩若磐石，同比北京新房還上漲4.4個百分點；上海漲2.3個百分點；廣州漲3個百分點；深圳上漲4.3個百分點。

二手房價來看，北京、廣州同比、環比均出現微降，但上海、深圳卻在疫情期間保持價格上漲，城市競爭力可謂強悍至極。

說完一線城市，再來看看數量眾多的二三線城市房價啥情況。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響無成交。

二手住宅銷售價格環比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市無成交。

35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點，揚州、蚌埠和平頂山等7個城市無成交。

二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.1%，包頭、錦州和揚州等12個城市無成交。

最先映入眼簾的是，多個二線、三線城市出現無成交城市。對於這些無成交城市，統計局做法是將價格視為沒有變動。

下放「農轉建」審批權，託底房地產

疫情延遲樓市銷售，但房價依然堅挺。3月湖北以外地區已經陸續復工，若按疫情當前防控形勢，不再出現反彈，那麽二季度房地產將可預期回歸基本面。

此外，還有一項重大的房地產邊際利好政策最近在發酵。這就是「農轉建」審批權下放地方。

3月12日，國務院發佈《關於授權和委託用地審批權的決定》，主要涉及兩項内容：一是將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準；

二是試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批準，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

交通銀行金融研究中心認為，審批權限下放有利於各省級政府「因地製宜」，根據實際發展需要自主、高效地統籌調配和騰挪土地指標，避免經濟發展受用地不足和審批時滞掣肘。

特别是獲得額外審批權的8個試點省份，均為經濟相對發達地區。在當前形勢下，審批權下放有利於提高基建活動和其他固定資產投資項目落地效率，助力逆週期穩經濟，也符合「穩地價、穩房價、穩預期」的調控要求。

天風證券也表示，土地審批權限的下放是因城施策的進一步表現。「房住不炒」仍為長邏輯，短期「因城施策」將佔據上風，部分地區出現的高等級的放松，如降首付、限購放松等，表明地方政府放松的動力較強，不排除未來會繼續出現類似的調整，宏觀層面定向降準落地，地產供需雙方均有望間接受益。

隨著復工情況逐步向好，4月全面復工後或迎來小陽春，一二線城市二手房交易邊際向好。

需求端在一城一策的寬松下出現遞延，供給端恢復後房企推盤量加大，反而加大了後續小陽春的概率。