【一語道破】黑石236億接盤，SOHO中國(00410.HK)易主

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日期：2021年6月18日 下午1:48作者：李瑩編輯：Sukie

在參加《向往的生活》時，潘石屹就忙著早起做飯，一點大佬的架子也沒有。在和黃磊聊天時，潘石屹還說了人生感悟的金句：

想法多的時候就會亂，想法少了人就自在！

在房地產行業摸爬滾打了半輩子，這次潘石屹估計是真的想退了。

236億港元！SOHO中國易主

潘總還是把一手創辦的SOHO中國給賣了。

6月16日晚，SOHO中國公告稱，黑石同意以每股5港元的價格全面要約收購SOHO中國約47.32億股股份，佔公司總股本的91%，要約的最高對價236.58億港元(約30億美元)。

交易完成後，SOHO中國現有控股股東（潘石屹、張欣）將保留9%的股權。SOHO中國將繼續保留在香港證券交易所上市地位。

而隨著新東家入主，SOHO中國的董事會也將重新調整，目前董事會由5名董事組成，包括執行董事潘石屹和潘張欣（張欣）、獨立非執行董事孫強、熊明華、黃晶。

要約方將提名新的執行董事，或意味著屆時潘石屹和張欣將退出董事會。

或許是潛在交易信息推動，自2021年月初以來，SOHO中國二級市場股價開始出現躁動，股價已現十連陽。尤其是在6月11日，公司股價大漲15.15%，報3.8港元。

這個停牌前的價格相較於每股5港元的收購價，溢價約31.6%。6月15日，SOHO中國hth登录入口网页宣告停牌，並於6月16日晚對外公告收購消息。

6月17日公司股票更是暴漲21.05%。截至6月17日收盤，SOHO中國股票報收4.6港元/股，於近20個交易日内漲幅超100%。

可見，市場對於黑石的投資還是較為看好的。為何創始人潘石屹帶動不起來的股價，能在黑石入股後升溫？

地球人都知道潘石屹近年來都在忙著變賣SOHO中國資產，尤其是近一年來還一直與黑石打交道，欲將SOHO中國出清，SOHO中國到底是不是優質資產？

商業地產不景氣，潘石屹早已萌生退意？

此次終於將SOHO中國成功賣給黑石，是在折價之後。

早在2020年初，市場上就有關於潘石屹擬將SOHO中國出售給黑石的消息，彼時據路透社報道，黑石提出的私有化報價為6港元/股，交易價值40億美元。

而一年後，潘總出手的價格是30億美元，相較於去年初被曝光的交易價格便宜了10億美元。

當然，之前的40億美元也並沒有成交，在這一年多的拉鋸戰中，黑石還是佔據優勢的。

讓人不得不感慨，商業地產還是買方市場。

國内商業地產近年來一直不被看好，市場飽和、空置率高等，甚至連宏觀經濟下行潛在風險都被冠以商業地產的危機。

仲量聯行近期一份研究指出，過去十年，無論是一線城市還是二三線城市，短期超出經濟承載力的集中供應，導致市場空置率大幅攀升。

一線城市的辦公樓空置率也開始突破20%的警戒線，而二三線城市動辄30%-40%以上的空置率數據早已司空見慣。

可以說國内整個商業地產的發展氛圍都較為悲觀。Wind數據顯示，商業地產行業營收增速自2012年起進入震蕩下行階段，增長出現疲軟。

淨利潤增速則在2016年進入一個相對高點後，再次出現大幅下滑，至今沒有出現向上的拐點。

近十年來，商業地產行業盈利能力並沒有出現明顯提高，行業毛利率和淨利潤波動較大，其ROE（股東收益回報率）和ROA（資產回報率）自2013年以來呈現大幅下降。

行業預期使然，一向被圈内人公認為膽小、謹慎的潘石屹自然萌生退意。

作為昔日「萬通六君子」之一的潘石屹，在海南房地產市場掘金成功，可謂成於樓市。

與「華爾街精英」張欣的相遇、相愛至今還是業内佳話。更被奉為傳奇的是，二人於1995年合力創辦了SOHO中國。

潘石屹站台，張欣幕後，二人共同開發了一係列設計别出心裁的商業地產項目，並以SOHO概念進行推廣宣傳。

因為空中花園等大膽創意一炮而紅，潘石屹一度成為房地產圈内教父級人物。但其戰略審慎的態度，讓SOHO中國並沒有發展成為今天的房地產TOP級企業。

SOHO中國於2007年在香港上市，縱觀其近20年的業績，公司當下的營收規模和淨利潤規模已經和十年前不能相比。

商業地產既可以售賣，也可以持有，具體情況還要看開發企業的具體需求。

2012年8月，潘石屹在香港業績會上宣佈SOHO中國將告别散售模式，轉而持有北京、上海有價值的物業，公司未來的盈利也主要來自租金收入。

自此SOHO中國從開發商轉為商業地產運營商，潘總做起了包租公的生意。

可想而知，公司的業績起伏都是源於銷售物業，銷售物業多的年份，營收規模高，而完全一味靠租金或者物業收入，是支撐不起高營收的。

自2012年轉型自持以來，SOHO中國幾乎每隔一段時間就會抛售一些資產，包括北京、上海等一線城市的優質資產，其中就有望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO等。

就算商業地產不振，但一線城市核心區位的商業地產難道也不香了嗎？為何潘總急於出手，外資資本就願意購買？

投資商業地產，外資持續看好中國

有人漏夜趕考場,有人辭官歸故里。

在商言商，商場本就是一場低買高賣的生意，有人覺得價格合理了願意出售，有人覺得商品價格合適願意購買。

對於生意人的進進出出，或許原本就很純粹，沒有坊間猜測的那麽多故事和是非。

1963年生人的潘石屹已經年近花甲，潘總再也不是大家印象里那位意氣風發的精神小夥了。如果說不想把SOHO中國當成一門家族生意來傳承，此時萌生退意也是可以理解。

再說說本次交易的另外一個主角黑石。黑石是美國「PE之王」，也是全世界最大的資產管理公司。

自2008年以來，黑石一直在中國投資辦公樓、商場和物流資產，目前在中國擁有約600萬平方米的房地產。

而有業内人士稱，收購SOHO中國將是黑石在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。

此次收購將繼續擴大黑石在中國的投資。黑石在和SOHO中國聯名公告中也透露，對中國長線經濟發展以及北京和上海的房地產市場充滿信心。

黑石入主後，將維持SOHO中國主營業務和管理層，擇機選擇在中國擴張機會。

黑石也是窺見了SOHO中國這一優質資產的價值窪地，並趁勢而入。作為全球領先的資產管理公司，相信黑石對中國商業地產市場有更超前的洞見。

在中國雙循環戰略機遇下，商業地產上遊市場的產業和消費將迎來全新的發展機遇，屆時商業地產也將迎來柳暗花明。

更何況像SOHO中國這類居於一線城市核心地帶的資產？