【預見】卸掉包袱，漳州發展孕育生機？

原創

日期：2022年5月26日 下午4:23作者：遙遠編輯：May

在福建房地產市場走過了近20個年頭後，漳州發展(000753.SZ)的地產之路或許要畫上句號了。

隨著漳州發展剝離地產業務的脈絡逐漸清晰，資本市場也隨之聞風而動。5月19日-23日的三個交易日，漳州發展股價喜迎三連板，刷新逾5年來新高。

到了5月24日，漳州發展股價在早盤開盤一字板的背景下，上午11時開始股價大幅拉低，最終收跌2.04%，遺憾未能斬獲四連板。

2022年，對於漳州發展來說是一場大革命，走上了深度轉型的道路之上。業務瘦身、聚焦業務、跨界光伏、高管換血等等，漳州發展的這場巨震，足夠吸人眼球。

卸掉地產包袱，股東拍手稱快！

當下，一方面是國内地產市場低迷，另一方面是新能源勢頭旺盛，令不少地產企業紛紛在新能源領域尋求另一條增長曲線。

如天津地區的老牌房企廣宇發展(000537.SZ)，在去年9月選擇了與地產業務「決裂」，同時置入魯能新能源100%股權，完成了由地產企業到新能源企業的歷史性轉變。

地產行業内這一重磅資產重組，也讓廣宇發展成為A股市場上的一只妖股，資產重組的消息在坊間盛傳後豪取13連板，實現了逆風翻盤。

而目前的漳州發展，也有點當時廣宇發展的影子。不同之處在於，漳州發展是被動卸掉地產包袱。

繼4月28日公告表示根據漳州市委的工作要求將剝離地產業務，並聚焦新能源、生態環保產業後，漳州發展於5月24日的股票異常波動公告中稱：公司實控人漳州市國資委按照漳州市委、漳州市人民政府關於國有企業結構佈局優化調整的有關工作要求，正在推進公司地產業務剝離。

換言之，漳州發展已將其地產業務的剝離計劃付諸了行動。作為曾經的利潤主力軍，公司的地產板塊也將隨著公司戰略轉型升級而落下帷幕。

值得留意的是，在此之前，漳州發展並不打算放棄地產這塊現金奶牛。今年1月，漳州發展在投資者互動平台表示：公司沒有計劃將地產業務剝離出來。而話音剛落不到4個月，漳州發展就被動改變了計劃，要與地產說「拜拜」了。

從股價表現看，資本市場對漳州發展的此次轉型是充滿熱情的。近日有網友在社交平台表示：房地產轉型新能源的國資股，幹就完了！

那麽，砍掉地產板塊，對漳州發展意味著什麽？

儘管在地產市場有近20年的沉澱，但漳州發展的地產業務幾乎只局限於漳州市一隅之地，無規模優勢，風險敞口較大。此外，在行業生變的背景下，地產業務的存在並不利於公司在轉型新能源後的再融資功能，且地產業務資金沉澱期長，影響業務轉型的資金需求。

回顧漳州發展的地產業務進程，因受制於區域小、競爭大，以及拿地困難等因素，導致該業務的合同銷售額跌宕起伏。於2015年-2017年，公司地產業務銷售額較此前出現驟降，2020年及2021年的銷售額亦出現大幅縮水。

上圖可以看到，過去6年，漳州發展的地產板塊營收及淨利潤均大起大落，2019年以來更是持續下降，未能充當起公司實現增長的驅動力。放眼國内地產市場，漳州發展只能稱得上小型房企，在疫情衝擊以及政策壓力下風險抵禦能力顯然不強。

因此，與其說在漳州市這塊一畝三分地中搞地產，不如放棄這塊業務，騰出資源和資金將目標瞄向市場拓展確定性更強的新能源領域，這也順應了上文提到的「國有企業結構佈局優化調整」的工作要求。

努力轉型，靜待春來？

從業務結構看，漳州發展這一路走來都是「不務正業」。或者說，公司根本就沒有正業。

業務分散且缺乏協同性，以至於漳州發展在二級市場上的概念貼合度上有些混亂。在同花順的分類中，漳州發展集合了「福建自貿區」、「地下管網」、「光伏概念」、「水利」和「地產」等多個不相關的概念。

但從營收構成看，以「汽車經銷商」來稱呼漳州發展最合適不過了。2021年，公司汽車銷售業務佔了公司營收的半壁江山；其次是水務安裝工程業務，收入比重近3成；而地產業務，是漳州發展的第三大業務，收入比重約為10%。

汽車經銷、水務、地產、貿易、垃圾處理、建材產品等業務，這些業務相互沾不上邊，就如一口鍋中的「大雜燴」，不像很多企業一樣有著「一體化產業鏈」的佈局。資源過於分散，並不利於漳州發展整合資源進行聚焦，這是公司近年來難以實現業績突破的重要因素。

過去數年，除了老本行水務業務(包含水務安裝工程、自來水銷售及污水處理)實現了較為穩定的增長外，汽車銷售和房地產業務則成為漳州發展的「拖油瓶」。

特别是公司第一大業務汽車銷售業務，自2017年以來受汽車市場低迷影響持續萎縮，並連續三年出現了虧損。如公司旗下福州玖玖豐田汽車銷售服務有限公司在2021年實現高達2.5億的營收，但卻虧了240萬元，盈利空間十分有限。

漳州發展作為傳統汽車經銷商，近些年來在行業大變局之下沒能順勢轉型。造成這種現狀的因素很多，客觀因素包括汽車市場進入飽和狀態、疫情導致消費低迷、廠家直銷模式盛行等。隨著新能源汽車的快速發展，越來越多的颠覆型玩家進入市場，汽車產品和技術、市場環境與結構在變、消費者需求以及銷售渠道都在變化，使包括漳州發展在内的傳統汽車經銷商帶來前所未有的挑戰。

公司的汽車經銷門店主要在漳州、福州和三明一帶，以銷售傳統中低端品牌車為主，沒能吃下高端市場的紅利，且在新能源汽車方面的佈局亦相對匮乏。為此，在2021年，漳州發展加大轉型力度，優化品牌結構、整合售後資源以及探索新能源物流車業務，但成效並不顯著，當年該板塊營收只取得4.32%的增長，並產生了近6000萬元的虧損。

因產業不夠聚焦，兩大業務經營業績不佳，且成本管控能力有待加強，漳州發展過去數年來的淨資產收益率整體偏低，整體處於5%左右的低水平。因此，如何培養自身真正的「正業」，並做強做大，不斷提升盈利能力，成為擺在漳州發展面前的頭等大事。

去年來，漳州發展也在為未來的發展描繪出了藍圖，轉型升級的決心展露無遺。

在去年2月，漳州發展發佈了《公司發展戰略規劃綱要》，明確了公司以「綠色智慧城市建設為先導，聚焦智慧水務、生態環保、低碳出行、綠色建造，成為行業領先的城市運營服務商」的戰略定位。到了去年10月，公司調整了發展戰略規劃綱要，提出「以綠色智慧城市建設為先導，聚焦新能源、生態環保、綠色建造、低碳出行，走出漳州，面向全國，成為行業領先的城市運營服務商。」

這個戰略定位，與5月24日公告提到的「做強做優水務板塊，聚焦新能源、生態環保等領域」相吻合。而「走出漳州，面向全國」，是公司戰略規劃的關鍵詞，看得出公司擺脫地域限制的決心很大。

按照公司規劃，在砍掉地產業務後，未來公司的主業將是「水務+新能源」，形成兩條腿走路的格局。未來為了聚焦該兩個領域，公司是否會退出汽車經銷行業?以及建材產品和進出口貿易等業務？還是存在可能性的。

畢竟，一家企業的精力是有限的，手伸得過長，反而更難抓到「獵物」。

高層頻換血，戰略穩定性受考驗？

企業戰略大轉型，往往伴隨著高管層的換血。

Wind數據顯示，2021年以來，漳州發展高管層出現大地震，累計有7名董事會成員以及5名高管相繼離任。單是2022年以來，就有5名管理層人員離開了公司。

而漳州發展的一把手——董事長，自2016年以來更是更換了4任人選，且董事長的任職時間越來越短，辭任理由均是因為「工作變動」。但顯然，「工作變動」的背後，隱藏著的是市場經濟不景氣、行業拐點已至、企業經營戰略調整等深層因素。

在頻頻更換的董事長中，黃鍵鵬於2017年6月-2020年5月任職，任職時間近三年；賴紹雄於2020年5月-2021年9月任職，任職時間不到一年半；80後董事長吳子毅於2021年11月任職，並於上月底辭任，不到半年時間便匆匆退出公司一把手的座椅。

此外，林阿頭和李勤這兩位2008年就進入董事位置的老將，也在近半年以來相繼辭任。而總經理、監事、獨立董事和戰略委員會委員等重要職位的管理層，也在近半年來陸陸續續離任。

近日，現年38歲的賴小強被選舉為漳州發展的董事長。資料顯示，賴小強曾任漳州信息產業集團董事長，漳州信息產業集團屬重點國有企業，主要承擔漳州市與「數字產業化、產業數字化」相關的四大板塊業務。

高層人士頻頻變更，背後因素無非是漳州發展業績不佳、戰略定力不強造成的。而企業的轉型升級需要新的血液，這也體現出地方國資委對漳州發展改革的重視。

從另一個角度看，通過換血來調整管理層，在一定程度是也需要付出陣痛的，比如戰略的穩定性能否持續是需要經受考驗的，公司的前景也難免會更撲朔迷離。

為向股東釋放積極的因素，去年11月3日至今年3月17日，漳州發展控股股東福建漳龍累計增持了公司1256.95萬股，佔公司總股本的1.27%。可以看出，漳州發展對往新能源方向轉型狠下了心，而大船掉頭往往需要淌水過河，「水務+新能源」這兩個車輪，能否帶著漳州發展駛向下一站，需要時間的驗證。