余偉文談商業房地產信貸風險管理：風險可控

【財華社訊】8月14日，香港金融管理局總裁余偉文發文談商業房地產信貸風險管理。第二季末銀行特定分類貸款比率為1.97%，與3月底基本持平，但仍有上升壓力，主因商業房地產信貸受電商、居家辦公及高利率影響，香港商用物業價格和租金上半年持續調整。

金管局強調，銀行不會單純因抵押品價值下降或租金收入下跌要求即時還款，會協商調整還款方案。目前商業房地產信貸風險可控，銀行對大型企業敞口為主，中小發展商貸款多有抵押且無過度集中。香港銀行資本充足率24.2%、撥備覆蓋率145%，連續三年盈利增長，體系穩健，無需設立「壞帳銀行」。

以下是香港金融管理局總裁余偉文8月13日在匯思發表的文章：

第二季末的銀行特定分類貸款比率為1.97%，與3月底的1.98%相約。雖然如此，正如我在不同場合提到，比率仍然有上升壓力，其中一個主要原因來自商業房地產信貸。近年全球商業房地產(包括店鋪、寫字樓)因電子商貿和居家工作的興起而受壓，香港也不例外。辦公室落成量上升也令香港商用物業的價格和租金在2025年上半年持續調整。過去數年的高利率環境更加重了商業房地產發展商及投資者的償債負擔，引起市場關注。有些評論關心銀行能否有效管理相關風險敞口以至金融穩定風險。我希望借此厘清有關疑團。

與企業「同舟共濟」

目前商業房地產的價格和租金因為利率水平及市場供求情況等因素而受壓，貸款抵押品價值下降，借款人難免擔心銀行要求即時還款。為釋除疑慮，金管局和銀行業界多次強調，即使本地房地產價格和租金近年下跌，導致物業的專業估價下調，銀行在檢視信貸額度時，依然會綜合考慮借款人的信貸需求、整體財務狀況及還款能力等一籃子因素，不會單純因為物業抵押品價值變化而調整額度。

有意見認為，業主可能因為擔心銀行催收貸款，而拒絕因應市況調整租金，甚至寧願空置物業。這不但與銀行現實的做法不符，從風險管理角度看，也不合乎常理。事實上，銀行早前明確表明它們不會只因租金收入下跌而要求即時還款。這份務實與靈活的考量，體現了銀行願意與企業「同舟共濟」，與社會共渡難關的取態與決心。

如果是借款人自己因為財務狀況一時不穩定，而違反貸款協議的條款，會否導致銀行即時要求還款？答案也並非必然。現實中，銀行會先與借款人協商，例如調整還款方案包括貸款年期等，只會在别無他法的情況下，才會採取適當的信貸行動，保障銀行穩健經營和存戶的利益。

保護銀行體系穩定和存戶利益

然而，大眾難免再問：銀行如此支持企業，會否犧牲銀行體系穩定和存戶的利益？其實大家毋須擔心，因為金管局一直密切監察香港銀行業整體穩健發展，我們認為商業房地產貸款的信貸風險可控。香港銀行對本地地產發展及投資貸款的風險敞口，大部分是面向財務狀況相對良好的大型本地企業。至於本地中小型地產發展商及投資者的風險敞口，包括一些財政狀況較弱或資產負債比率較高的發展商及投資者，銀行早年已經採取了信貸風險緩衝措施，有關貸款大部分均有抵押品。此外，銀行沒有對任何單一借貸人過度集中。

另外，近日有媒體關注商業房地產貸款的風險，並著眼於銀行在會計上計算的「預期信用損失」。其實，這計算方法只是利用模型設計作會計用途的一個表述，「預期信用損失」的貸款不代表是壞帳，因此不能作為全面評估銀行資產質素的依據。

又有些評論單單著眼於銀行特定分類貸款比率，這也比較片面。受到宏觀經濟調整及利率水平等因素影響，香港近幾年進入信貸下行週期，銀行業的特定分類貸款比率自然有所上升。雖然特定分類貸款比率由2021年底的0.89%慢慢重返約2%的長期平均水平，但仍遠低於亞洲金融風暴後1999年的7.43%。

要全面了解信貸質素，可以參考以下被廣泛使用多年的指標：

• 第一個基本指標是資本充足率：銀行業的健康發展，會在信貸擴張週期累積資本，待信貸週期改變，信貸成本上升和資產質素下降時，便具備充足的資本來抵禦信貸成本。香港銀行的資本十分充裕，總資本比率在2025年3月底為24.2%，遠高於8%的國際最低要求。
• 第二個重要指標是撥備覆蓋率：評核不良貸款時，說到底，就是相關損失會否影響銀行的根基，而撥備覆蓋率就是用來量度不良貸款撥備是否足夠。如果銀行採取審慎的風險管理，在扣除抵押品變現價值後，撥備覆蓋率高於100%，就意味著不良貸款的潛在損失已經充分反映於撥備中。香港銀行撥備充足，截至2025年3月底，銀行信貸撥備覆蓋率（扣除抵押品價值）約為145%。
• 第三個指標自然便是財務實力：儘管外間更多關注於不良貸款，銀行在扣除信貸成本後，能否保持財務實力，盈利模式能否持續，也是評估銀行穩健性的重要一環。在這方面，就算考慮到預期信貸損失的支出，香港銀行體系過去連續三年仍錄得盈利增長。零售銀行在2024年的整體除稅前經營溢利按年增加8.4%，並在2025年第1季按年增加15.8%，財務實力堅實穩健。

從上述三項重要指標可見，香港銀行體系資本充裕、撥備充足和有良好的財務實力以應對市場波動。在宏觀經濟環境仍存在挑戰下，近年銀行體系面對的信貸風險增加，但銀行的盈利模式並不受影響。我也借此機會澄清早前關於「壞帳銀行」的傳聞。設立「壞帳銀行」是當銀行資產負債表出現嚴重問題時的非常之舉，完全不切合目前香港銀行的穩健經營、財務實力雄厚的情況。

在1998年亞洲金融風暴、2008年環球金融海嘯，以至後來出現疫情的數年及2023年美國及歐洲銀行危機，香港銀行業一直「穩打穩扎」，展現了其韌性和實力。環球經濟發展面對各種不確定因素，許多行業備受打擊，但銀行業仍然保持包容，與客戶共同渡過一次又一次的難關，證明銀行有能力也有意願與社會共渡時艱。金管局聯同銀行業會一直本著「應幫儘幫」的精神，繼續支持實體經濟發展和升級轉型。