【大行报告】高力：政策调整和市场重整之下 料2025年住宅楼价回稳

【财华社讯】12月6日，高力12月5日发布《2024/25年度卖地计划回顾-市场挑战下的策略调整》，回顾香港2024/25年度卖地计划至今的记录，高力指出，今年是政府和持份者在复杂市场环境中进行策略重整的一年。在政府2024/2025年卖地计划推出的八幅土地中，四幅已成功批出，三幅仍在招标中。

主要交易与市场表现

尽管市场环境充满挑战，仍有数宗交易突显发展商对策略性土地投资的持续兴趣。其中包括沙田的两幅住宅用地：源顺围地段的用地(STTL 623)以港币6.19亿元批出，而沙田围路地段的用地(STTL 625)则以港币10.2亿元批出。

此外，指定用地的成交亦反映市场的适应能力及对政府整体发展计划的配合。例如九龙湾启福道(NKIL 6639)及火炭山尾街(STTL 646)的电动车充电站用地，分別以8,200万港元及2,100万港元批出。

高力香港研究部主管李婉茵表示：“截至10月底，2024/25财政年度的地价收入总额为37亿港元，

仅达政府本财年330亿港元地价收入目标的11.2%。此目标仅占政府总收入目标的5.2%，相比疫情及社会事件前约20%的平均水平显着下降。同时，本年度的地价收入亦较上个财年的195.8亿港元总额减少81%，反映在目前的市场环境下，调整土地出售策略所面临的种种挑战。”

高力估价及咨询服务主管周若瑜表示：“今年度有一幅流标项目，为政府推出的柴湾住宅用地，属于『私人兴建资助出售房屋先导计划』(简称『先导计划』)的项目。发展商普遍指出，限制性的条件、高昂的建筑成本及有限的盈利空间是流标的主因。先导计划规定发展商必须以折扣价出售单位予合资格的买家，从根本上影响了项目的风险状况以及发展商愿意支付的土地价格。与一般私人住宅发展项目相比，此条件限制了发展商提升项目价值及盈利能力的空间，进一步削弱发展商的竞投意欲及提交具竞争力标书的动力。”

板块表现及挑战

对于住宅市场，李婉茵评论道：“由于发展商目前仍有超过21,000个『货尾』单位需要消化，因此住宅市场仍然承压。虽然政府的人才和招商引资计划已带动部分需求，但全球市场走势的不确定性仍对买家的信心构成一定影响。”

“随着更多新市镇地皮推出，整体规划和发展路线图将是吸引发展商参与的关键。若当区缺乏基础设施及商业民生配套，加上在充满不确定性及高息的环境下，发展商将承担较大的投资风险。当局应审视如何平衡基建需求及增加投标诱因，同时确保底价更贴近市场实际情况，以吸引更多发展商参与。”

就工业市场而言，周若瑜表示：“物流发展仍是工业市场的重点。尽管市场气氛疲弱以及来自大湾区的竞争对香港的需求造成压力，但现代物流设施用地的供应有限，有望吸引物流业界的投标兴趣。然而，由于开发成本较高，能投入相关资本的投资者数量有限，因此预计此类地块的投标数量可能不会太多。”

对于商业市场，李婉茵补充道：“受写字楼空置率高企与租金下降影响，商业市场活动显着受限。而今年并无新商业用地推出或计划招标，这与目前的市场状况相符。”

李婉茵总结道：“今年的卖地表现突显了灵活应变和策略性规划的重要性。我们预期在政策调整和市场重整的支持下，住宅楼价将于2025年回稳。而确保住宅供应市场稳健发展的关键，将在于积极推动基建发展、简化相关流程，以及为发展商提供更具针对性的诱因。”