【大行報告】萊坊：零售地產市場在全球經濟變遷中謹慎前行

日期：2025年4月29日 下午4:22

【財華社訊】4月29日，萊坊發佈最新的《香港每月物業市場報告》，分析不同物業類型的表現。三月份，香港島甲級寫字樓租金連續第三個月下跌，中環傳統甲級寫字樓租金跌幅更為顯著；九龍區寫字樓市場表現正面，與今年首兩個月市場淡靜的環境形成對比；香港住宅物業市場在政府宣布減少樓價港幣400萬單位的印花稅後，住宅成交量顯著上升；香港零售市場持續面臨重大挑戰，零售銷貨持續下跌，部分原因是由於今年的農曆新年提早。

甲級寫字樓：

香港島

香港島寫字樓租金持續下跌，錄得連續三個月的租金下跌。中環傳統甲級寫字樓租金下跌的情況更明顯。因此，更多寫字樓租戶正在尋找更高質素的寫字樓租賃選擇。

三月份的甲級寫字樓市場租賃需求主要來自保險公司、律師樓和對沖基金。儘管美國關稅政策引發經濟不確定性，影響沒有立即在香港寫字樓租賃市場反映出來。

展望將來，將有更多大型寫字樓主要項目投入市場。由於寫字樓租戶在選擇寫字樓時有更多的選擇，其他寫字樓將在平衡使用率和租金時面臨挑戰。因此，我們預計2025年甲級寫字樓的租金將繼續受壓。

九龍區

三月份，九龍區寫字樓市場表現正面，與今年首兩個月市場淡靜的環境形成對比。在三月底財政年度結束前的兩個月，市場表現低迷，公司加快作寫字樓決定，令交易量增加。租賃活動主要來自電子和科技行業相關公司。

關稅措施帶來一些不確定性，市場反應各異，大型企業選擇簽定更長的租約，而有些企業則選擇時間較短的續租期。

整體而言，根據2025年第一季九龍區的寫字樓市場租賃活動，靈活性和成本控制依然是租戶最關注的地方。預計今年第二季關稅對採購、貿易和零售行業的負面影響將更加明顯。由於市場前景不明朗和關稅不確定性，預計九龍區甲級寫字樓租金在短期內將受壓。

住宅市場：

香港住宅物業市場在政府宣布減少價值高達400萬港元的單位印花稅後，交易量顯著上升。受減低印花稅的推動，一手市場在三月份錄得活躍銷售。

三月份豪宅市場由大量銀主盤推動，為現金充裕的買家提供低價入市的機會。

住宅租賃市場表現繼續超越銷售市場，二月份住宅租金指數按月上升0.3%，連續三個月上升，達至五年以來的高位。全球經濟不確定性加劇亦促使更多買家推遲入市，轉投租賃市場。

展望未來，美國關稅政策的升級對香港買家帶來負面影響。面對宏觀經濟不確定性和貨幣貶值風險，買家會更加謹慎，可能推遲入市。股市不穩也削弱了投資信心。因此，投資者和用家預計在不確定的情況採取觀望態度。我們預計2025年上半年整體樓價將下跌2-3%。

零售物業市場：

香港零售市場持續面臨重大挑戰，零售銷貨持續下跌，部分原因是由於今年的農曆新年提早。

最近，中國電子商務巨頭如京東和阿里巴巴正在重塑香港的零售格局。京東將推出以家電為主的京東商城，而阿里巴巴在尖沙咀開設了首家門店。這些發展為消費者帶來更多的選擇，但也對本地零售商構成挑戰。

香港三月份的超級盛事推動旅客訪港。三月份訪港旅客人數超過340萬，按年上升12%，其中包括96萬海外遊客。主要地區的酒店入住率接近90%。

主要零售街舖的租賃活動增強，但由於零售銷貨下跌，整體租金仍面臨下行壓力。

展望未來，零售商對全球經濟不確定性和本地經濟增長停滯的謹慎反應，預計香港零售市場將放緩。更多業主正在減租以保留租戶，即使是續租，這可能導致零售租金進一步下跌，並影響商業房地產投資。