2024年融資盤點：延續下降態勢，9月以來有所回暖

日期：2025年1月10日 上午10:26作者：中指研究院編輯：Anna

2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢。9.26政治局會議提出「要促進房地產市場止跌回穩」，釋放了最強維穩信號，相關部門及地方積極落實政策，四季度以來，核心城市市場出現明顯升溫。房企融資支持政策持續寬松，融資工具更加豐富，債券融資規模延續下降態勢，信用債、ABS成為絕對主力。展望2025年，政策加力有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，融資政策仍有望維持寬松態勢，但融資規模仍將受到市場恢復的影響。

融資規模：同比減少18.4%，延續下降態勢

2024年，房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。2021年下半年行業已經開始進入下行周期，融資規模大幅回落，2024年延續了下降態勢，降幅較上年擴大。其中，信用債同比下降18.5%，海外債同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外債在低水平上繼續下降，信用債成為融資絕對主力，ABS融資佔比超三分之一。從單月來看，9月以來，在上年低基數影響下，債券融資總額單月同比連續回正，房企融資略有回暖，其可持續性有待觀察。

圖：2024年融資結構

數據來源：中指數據CREIS

從房地產開發企業到位資金來看，規模延續2022年以來的下降態勢，實際融資環境仍未顯著回暖，其中，受城市融資協調機制「白名單」、經營性物業貸、金融16條等融資政策提振，國内貸款和自籌資金佔比提升，銷售下滑對房企資金面產生不利影響，定金及預收款、個人按揭貸款佔比均顯著下降。2024年1-11月，房地產開發企業到位資金為9.66萬億元，同比下降18.0%，較1-10月收窄1.2個百分點。其中，國内貸款為1.35萬億元，同比下降6.2%，降幅較1-10月收窄0.2個百分點；佔比為14.0%，比上年同期提升1.8個百分點。自籌資金為3.47萬億元，同比下降11.0%，降幅較1-10月擴大0.5個百分點；佔比為35.9%，比上年同期提升3.0個百分點。定金及預收款為2.96萬億元，同比下降25.2%，降幅較1-10月收窄2.5個百分點；佔比為30.7%，比上年同期下降3.1個百分點。個人按揭貸款為1.39萬億元，同比下降30.4%，降幅較1-10月收窄2.4個百分點；佔比為14.4%，比上年同期下降2.7個百分點。

融資結構：信用債是融資主力，ABS發行佔比提升

■ 信用債：年末單月發行規模回升，央國企是發行絕對主力

2024年，房地產行業信用債發行規模為3448.5億元，同比下降18.5%，佔總融資規模的61.0%，與上年基本持平。平均發行期限3.16年，其中發行期限在3年以上的佔比45.7%，比上年增加3.7個百分點，期限有所延長。其中，混合所有制和民營房企信用債發行期限有所延長，3年以上債券發行總額佔比明顯提升，新城、新希望、金輝、卓越、美的置業等均成功發行5年期中票，為其債務期限結構改善提供了有利條件。

從單月來看，前九月信用債發行總體呈下滑趨勢，9月發行規模已降至不足200億的低位；10月以來，發行規模連續回升，10月、12月單月同比在去年低基數影響下轉正，出現年末翹尾現象。

從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，年内央國企發行佔比已超90%，較上年上升2.5個百分點；民企和混合所有制企業發行佔比下降。2024年，民企發債仍保持低水平，從發行企業來看，2024年發債民企和混合所有制企業為8家，較上年有所減少，基本是規模較大尚未出險的企業，難以惠及多數資金面緊張的民企。

當前，信用債發行渠道仍向優質房企敞開，但總體受益企業數量相對有限。9月，央行在發佈會上提出，將「金融16條」政策由2024年底延長至2026年底。支持民營房企發債融資仍將持續實施，有助於企業豐富融資渠道，特别是隨著房地產市場築底企穩，部分聚焦核心城市、經營穩健的房企或將率先受益，因而獲得更豐富的資金支持。

表：2023年、2024年各類企業信用債發行規模

數據來源：中指數據CREIS

■ 海外債：在低水平基礎上繼續下降，期限偏短

2024年，海外債發行規模僅為69.0億人民幣，同比下降69.5%，佔總融資規模的1.2%，較上年下降了2.0個百分點；平均發行期限2.50年，發行期限均為3年以下，期限偏短，房企難以從境外獲得長期資金支持。從單月來看，8月-12月均無新發行債券，海外債渠道幾近關閉，其餘月份僅有個别優質企業有能力發行海外債，海外債發行企業以越秀、五礦等央國企為主。

■ ABS：融資規模佔比上升，有底層資產支撐的CMBS/CMBN、類REITs佔比超六成

2024年，ABS融資規模為2137.6億元，同比下降13.6%，佔總融資規模37.8%，較上年上升2.1個百分點；平均發行期限為9.85年，期限明顯延長。從單月來看，上半年，ABS月均發行規模僅150億元左右，下半年，ABS發行步入正軌，月均發行規模兩百億元以上，10月發行規模略有下滑，年末發行規模再次回升。

從發行結構來看，類REITs、CMBS/CMBN成為主要發行類型，佔比分别為38.1%、31.5%，類REITs比例快速提升，發行佔比提升了20.7個百分點。總體來看，年内ABS產品類型仍以有優質底層資產支持的類型為主，ABS渠道始終向手握優質持有型資產的企業開放。 在公募REITs方面，政策窗口開啓以來，共有7只消費基礎設施REITs產品上市，發行方分别為金茂、物美、華潤、印力、百聯、首創、大悅城，涵蓋了不同所有制企業。產業園區公募REITs持續擴容，11月，國内首單民企園區公募REITs完成發行，中金聯東科創REIT淨認購金額16.17億元，公募REITs也向眾多民企園區敞開資產證券化的大門，有助於這類公司降低融資成本、拓寬融資渠道、盤活存量資產。年内，保障房REITs上新，招商基金招商蛇口租賃住房REIT完成發行，發行規模13.64億元。7月，基礎設施公募REITs增加了養老設施等資產類型。公募REITs市場經過三年多的發展，進入常態化發行，趨勢穩定向上。2025年1月3日，國家發改委在國新辦新聞發佈會上表示，更大力度支持基礎設施REITs市場擴圍擴容，公募REITs將成為房企盤活存量資產、向新發展模式轉型的重要金融工具。 年内上交所、深交所推動持有型不動產ABS產品加速落地，是又一盤活存量資產的金融工具。11月，中信證券-越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃完成發行，是市場首單商業物業持有型不動產ABS，該項目標的物業為ICC環貿天地及地下停車場，項目發行規模14.13億元。

當前，基礎設施REITs、持有型不動產ABS等金融工具持續落地，為購物中心、長租公寓、產業園區等持有物業提供了寶貴的退出渠道，持有物業開發運營全周期的金融閉環更加完善。持有型物業在行業下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中收益，逐漸改變經營模式，向新發展模式轉型。

圖：2024年ABS發行結構

數據來源：中指數據CREIS

年内，中交地產、陸家嘴等上市房企完成A股定增，募集資金淨額分别為4.38億元、17.97億元；融創向中金國際配售4.89億股認購股份，配股融資總額約12.05億港元。外高橋定增方案尚未實施。支持房企股權融資政策也將持續實施，隨著政策底和市場底到來，資本市場對房地產板塊信心有望恢復，也將為房企定向增發打開通道。保利發展計劃發行可轉換公司債券，擬募資總額不超過95億元；華發擬發行不超過55億可轉債，可轉債兼顧了固定收益和股權投資兩種工具特點，在當前房地產板塊低迷、市場築底階段，不失為一種兩全工具。

融資利率：資金成本明顯下降

2024年行業債券平均利率為2.95%，同比下降0.72個百分點。受今年連續降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，行業債券平均融資成本明顯下降。其中信用債平均利率為2.86%，同比下降0.71個百分點；海外債平均利率為5.22%，同比下降1.17個百分點；ABS平均利率為3.01%，同比下降0.59個百分點。

表：各渠道平均融資利率

數據來源：中指數據CREIS

結語

2024年融資政策持續寬松，但債券融資規模仍在下降通道，市場復蘇的不確定性增加了投資人對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資採取謹慎態度，融資規模仍在縮減中。

明年房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，企業還應提前籌劃現金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項目「白名單」機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。

文章來源：中指研究院