【物管動態】「大魚吃小魚」模式開啓！2021年一季度物管大規模收並購佔主導

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日期：2021年4月20日 上午8:56作者：沈大班編輯：Sukie

目前，繼「物管赴港上市潮」之後，「收並購潮」成為物管行業新的熱詞。

2020年，隨著物管企業赴港上市籌資的增加，收並購操作明顯增多，「存量+增量」逐步成為物管企業直接實現管理面積規模的擴大的主要發展模式。

2021年，物管行業按下收並購「快進鍵」

2020年我國物管在防疫期間起到至關重要的作用，讓物管企業價值得到前所未有的放大，二級市場物管板塊更受到極高的追捧。不少物管企業更是搭上赴港上市的資本快車，駛向萬億藍海。

與此同時，包括碧桂園服務（06098.HK）、華潤萬象生活(01209.HK)、雅生活服務（03319.HK）、融創服務（01516.HK）等大型品牌物業企業借助資本優勢，通過收購存量物業公司、復制物業管理經營，直接實現管理面積規模的擴大。

2020年，上市物管企業全年發生收並購活動共53起，較2019年全年增長約47.25%,涉及金額達92.14億元人民幣（單位下同），同比增長54.29%。其中，前十大交易總金額達76.84億元，較2019年同比增長43.57%。

值得注意的是，2020年收並購前十大交易中，碧桂園服務成為2020年物管行業收並購市場「最靓的仔」，佔據三席，涉及金額達43.4億元，約佔2020年上市物管企業收並購總金額的47%。其中，24.5億元收購滿國康潔70%和15.12億元收購城市縱橫100%股權，位居前十大交易額前兩位。

2021年，即便A、hth登录入口网页市場各大權重指數波動較大，物管收並購熱度依舊不減，而且「大魚吃小魚」趨勢愈發明顯。2021年一季度，上市物管企業共發起13起收並購活動（包括基礎物管服務項目7個，專業服務項目6個），涉及金融為95.77億元，已經超過2020年全年92.14億元總收並購額。

與往年不同的是，2021年一季度物管企業收並購活動中，大型物管公司出手非常果斷且闊綽，共有4筆收購資金在10億元以上，涉及的企業分别是碧桂園服務、恒大物業（06666.HK）、合景悠活（03913.HK）及未上市的龍湖嘉悅物業。

在這4筆收並購活動中，碧桂園服務依舊是主角，以54.32億元並購藍光嘉寶服務（02606.HK），約佔2021年一季度物管企業收並購總金額的56.7%。碧桂園服務這筆並購案件，打響2021年一季度物管行業收並購的第一槍，也預示著物管行業「大魚吃小魚」的競爭格局日益顯著。

步入4月份，包括融創服務、佳源服務（01153.HK）、彩生活（01778.HK）多家上市物管公司明顯加快收並購步伐，以擴增自身在管面積，以及多元的收入來源。

收並購潮背後：再融資成為收並購重要推手

在房地產行業監管持續收緊的大背景下，動辄十幾二十億元的收並購金額，讓不少投資者質疑錢如何而來。

財華社認為有以下三點支撐物管企業進行大規模收並購：

第一，上市物管公司很大一部分收並購資金是來自於IPO籌集的資金。據中指物業研究數據顯示，2020年全年共有18家物管企業成功上市，創出新高。其中，17家在港交所，1家在A股。值得注意的是，17家在港新上市物管公司通過IPO市場累計融資約695.37億港元，遠超之前歷年所融資金額總和。

• 借助股權再融資，進行收並購操作。以收並購達人碧桂園服務為例，據Wind數據顯示，上市至今碧桂園服務累計進行兩筆配售操作，合計籌資97.45億港元。據公告顯示，籌得資金多數用於收並購操作。

可以預見的是，在物管行業高景氣度及收並購大勢所趨的大背景之下，物管企業通過增發、配售等股權融資方式，進行收並購的情況勢必會有所增加。

• 物管公司自身不斷增長的造血能力。據中指物業研究數據顯示，hth登录入口网页40家物管上市企業，現金及現金等價物超1,100億元。前三甲分别為碧桂園服務、恒大物業及華潤萬象生活。據三者發佈2020年業績報顯示，碧桂園服務現金及現金等價物為152億元，恒大物業現金及現金等價物為126億元，華潤萬象生活現金總額（包括受限制銀行存款）的106億元，分較2019年末分别約同比增長1.2倍、17.4倍及6.9倍。其中，恒大及華潤萬象生活現金流大增，均因上市籌資帶來的影響。

尾語：

從企業長足發展角度來看，物管企業通過收並購不僅可實現規模化發展，聚焦區域減少管理成本，還可以通過科技賦能，提升運營效應及多元收入，推升企業核心競爭力的同時，獲得資本的關注及認可。

但是，從經營風險角度來看，收並購背後，可存在一定潛在性風險。具體而言，收並購的時候會有一些對賭條款，往往會對扣非淨利潤、營業收入與管理面積等方面進行對賭。

對賭是把雙刃劍。如果收並購之後，在人力、戰略、文化等整合過程中，遇到不順的地方，企業之間協同作用並未得到充分體現，很可能就導致業績對賭不及預期，可能會帶來商譽減值的風險。因此，收並購之後，才是真正考驗企業整合及管理能力的時候。投資者在關注企業收並購可能帶來短期業績增厚的利好同時，應該留意企業商譽變化。

文：沈大班