【物管動態】2021年物管上市潮：群雄逐鹿下的冰火兩重天！

原創

日期：2021年2月20日 上午10:48作者：從心編輯：lala

引言：

2021年初，房地產（包括物業開發和管理）和醫療器械及服務企業開啓了赴港上市潮。

截至2021年2月19日，據Wind數據顯示，共有30家企業遞交了上市申請書，遞表企業最多的是房地產（包括物業開發和管理）和醫療器械及服務兩大板塊。兩大板塊累計有18家企業遞表，約佔總遞表數的60%。其中，房地產遞表企業有11家（8家物管公司），約佔2020年全年已上市房地產開發及物管企業的78%。

短短兩個月不到就有11家與房地產相關的企業遞交了上市申請書，反映出當前房地產股權融資的熱度，亦折射出行業當期的發展困境及挑戰。

物管公司群雄逐鹿

11家企業中，就有包括新希望服務、越秀服務、康橋悅生活、德信服務、朗詩綠色生活服務在内的8家物管企業。此外，從年初至今已上市的新股來看，共有20家企業在港交所敲鍾上市，其中，上市企業佔比最多的板塊分别為醫療器械服務、生物科技、物管。 結合已上市及遞表的企業數來看，2021年初物管公司上市熱度顯然不輸2020年全年。

2021年物管公司上市熱情熱度依舊火熱，離不開疫情期間内，物業管理行業在整個社會服務職能中的重要性進一步增加，讓物業得到更多重視。在物業板塊估值較高的情況下，房企拆分物業管理公司IPO的步伐明顯加快。疊加「三道紅線」加持及銀行端對房地產資金放貸的收緊，分拆物業業務成為房企改善財務的辦法之一，通過股權融資的方式，有助於降低企業的負債水平，因此不少房企將物業管理分拆視為一種去槓桿、加權益的手段。

與此同時，隨著「房住不炒」調控主基調、個人消費升級、新城鎮化推進及舊城改造等政策落地，打開了物管衍生業務及非主業增值服務增長空間，進而放大了物業管理穩健的現金流、持續的盈利、脫離經濟週期等行業特性，資本市場關注度及認可度逐步提升。隨著資本的注入及政策持續推出，物管行業勞動密集、分散的格局逐步被突破，可預見增長空間逐步明朗及放大。

物管行業也逐步從過往「陌生」成長為如今的房地產行業主角。這不僅折射出房地產行業未來將向穩增長、重運營的方向發展，也開啓了物管行業萬億的增量市場。伴隨著房子是最好的投資品時代結束，資金流向勢必會尋覓成長空間更廣大的物管行業。因此，在物管市場未演變成「紅海」之前，通過股權融資或其他融資工具，搶佔有利的市場份額，將成為物管公司首要任務。

物管公司：冰火兩重天

一面是物管公司上市潮的如火如荼，另一面卻是物管公司上市後的破發潮。

2020年新上市的物管企業有17家。17家新上市的物管企業上市首日漲幅平均值僅為5.6%，大幅跑輸hth登录入口网页新上市企業首日漲幅平均值的17.5%以及去年同期新上市物管企業首日漲幅平均值的18.16%。

2021年，新上市物管企業分别有榮萬家、宋都服務及星盛商業。截至2021年2月19日收盤，這三家物管公司均跌破上市發行價。其中，榮萬家及宋都服務上市首日便直接跌破了發行價。

除此之外，從現階段二級市場表現來看，物管板塊分化較為嚴重。目前，hth登录入口网页内地物管板塊共有37家物管企業，年初至今股價表現跑輸恒生指數的企業有24家，約佔整個板塊的64%。據富途數據顯示，截至2021年2月19日收盤，年初至今，恒生指數漲幅為12.54%，37家物管股中，有24家物管企業股價表現低於該漲幅。

值得注意的是，跑赢恒生指數的13家物管股中，多數為大型品牌物管企業。例如恒大物業、碧桂園服務、融創服務、華潤萬象生活、金科服務等等。其中，總市值突破千億的分别是碧桂園（總市值為2012.72億港元）、恒大物業（總市值為1943.78億港元）、華潤萬象生活（1159.51億港元）。三家企業合計總市值約佔整個hth登录入口网页内地物業板塊總市值的52.63%，佔據半壁江山。

究其原由，物管公司赴港上市不斷增加，可選擇及參照的標的增加，資金分流也十分明顯。在此形勢之下，投資者會更加看重整體營收規模、在管面積規模及業務佈局較強的企業，這也是導致物管行業投資分化的根本性原因。 具體分化背後的原因及邏輯，讀者朋友們可參財華社於2021年1月21日刊登的《財華洞察｜強者恒強、投資分化！新型物管「新局待拓」》一文。

展望後市，物管公司短期擴張規模訴求強烈，有融資需求，赴港上市潮的熱度有望延續，但是市場分化及強者恒強的競爭格局或將愈演愈烈。

尾語：

投資者還需留意的是，隨著物管公司赴港上市的增加，物管公司在管面積的爭奪及較量會愈演愈烈，比拼規模擴張速度也會進一步加快。因此，不排除物管行業會迎來一輪收並購潮。