前言：
近期，新力控股（02103.HK）获得招银国际、国泰君安香港、建银国际、AMTD尚乘在内的多家券商及机构给予“买入”或“优于大市”等正面评级。
在诸多正面评级研究报告中，多数券商对2021年新力控股业绩增长、债务结构、土地储备及融资渠道等方面，持有乐观积极的态度。
值得一提的是，从2021年前四月披露业绩来看，新力控股正不断兑现机构给予的业绩期望及管理层的给出业绩指引。
5月17日，国家统计局官网显示，2021年1-4月房地产行业仍保持极高活力，前四月商品房销售规模、开发投资额较2019年增长19.5%和17.6%。但各地区销售表现分化、房企新开工和拿地面积缩减使得销售、投资单月指标分别环比出现下降23%和7%。
2021年前四月，新力控股实现销售额349.2亿元人民币（单位下同），同比增长49.04%，高于2021年前四月百强房企销售额10强的同比增速的38%。其中，2021年前四月，新力控股实现权益销售额为176亿元,同比增长54.4%。
单月数据来看，4月新力控股的销售额为76亿元，实现销售面积为232.47万平方米，销售均价为15,023元/平方米。其中，销售均价高于2020年销售均价的15,006元/平方米。
销售均价逐年上升是新力控股坚持高产品品质的输出。长期以来，新力控股一直对产品品质有较高要求，不断探索产品创新，迭代升级产品系列。
截至目前，新力控股已经形成多元化产品系列。其中，住宅物业可分为三大系列，即「湾系」、「园系」和「悦系」，分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭。在各系列下，新力控股还针对城市等级、地理位置的不同进行产品细分。为了更精准的定位特定区域的客群，新力控股在选定特定产品系的前提下，还会灵活地匹配一些其他产品系的模块，以迎合客户不同类型需求的同时，进一步提升产品服务品质及自身业绩弹性。
正是基于新力控股在长三角、大湾区以及中西部核心城市的布局取得不俗成效，以及高品质的产品服务持续升级，2021年新力控股的稳健的业绩表现得到券商及管理层的持续看好及期待。
在2020年年度业绩发布会上，新力控股副总裁刘翔先生表示，2021年公司的权益推货量约为850亿元，只要实现65%的去化率，就可以完成销售目标，公司对目标充满信心。
5月24日，AMTD尚乘研究报告称，新力控股2021年预计收入增长将受到其预售物业收入的支撑，达到约286亿元人民币。AMTD尚乘对新力控股核心投资价值提出了肯定，维持优于大市评级，目标价HK$5.23，对比现价潜在升幅26%。
招银国际发布研究报告称，预计新力控股权益销售额将增长〉10％。在2021年，新力控股准备了850亿元人民币的权益可售资源，基于65％的去化率（与2020年相似），预期2021权益销售的收入将达到550亿元人民币（+10％）。随着总预售额达到将近1,140亿元人民币，新力有更多资源来增加权益。在多元化的土地收购渠道和构成方面，毛利估计稳定在24/25％。
此外，中银香港同样对新力控股业绩增长及盈利能力充满信心。中银国际发布研究报告称，新力控股核心市场可观的可售资源，良好的执行力和强劲的住房需求将使公司的权益销售额在2021年每年增长10％（如去年的65％的去化率足以实现目标）。
中银国际还强调，这样的合同销售增长将有助于为新力控股的业务扩张提供资金，并支持收入增长和流动性。预计来年的毛利率将稳定在24-25％，与其600亿元人民币的已售未结和最近的合同销售的毛利率保持一致。
能得到券商及投行的高度认可，除了丰富的可售资源为业绩稳健增长带来保障外，多元化方式扩充土地储备及高品质多样化产品服务升级，让新力控股降本增效工作得到持续优化，这才是受持续看好的另一大关键因素之一。
自首次2019年公开募股以来，新力控股对费用端的管控可谓下足了功夫。特别是费用端方面，截至2018年至2020年，管理费用率从5.1%下降至2.1%；销售费用率从7.8%下滑至3.4%。
在融资方面，新力控股积极拓展和优化融资渠道，加深与银行的合作，融资成本同样呈现三连降的良好态势。
除此之外，在“房住不炒”、“三道红线”主基调之下，房地产行业的发展迎来换挡期，以行稳致远为发展导向的新力控股，在保持业绩稳增长的同时，稳步推进降杠杆、降负债的工作。
目前，新力控股“三道红线”有着不俗的表现，三项指标均呈现向“绿档”靠拢的态势，其中两条已经达到“绿档”。2018年至2020年，新力控股现金短债比分别为1.1倍、1.4倍及1.2倍；剔除预收款后资产负债率分别为86.5%、76%、73.2%；净负债率分别为237.9%、67%、63.6%。
按照“三道红线”指标划定，新力控股仅资产负债率略微高出规定的3.2个百分点，而未达标，其余两项指标现金短债比和净负债率均达到国家政策要求。
值的注意的是，在充裕的现金储备、良好回款率及丰富的融资渠道的基础上，管理层对降负债非常有信心。2020年，新力控股销售回款率为85%，较2019年的80%提升了5个百分。同期，新力控股拥有货币资金175.4亿元，其中现金及现金等价物为109.3亿元，在手现金非常充裕。另外，新力控股拥有907亿元的银行授信，其中有72%尚未动用。
在2020年业绩发布会上，新力控股管理层表示，预计企业未来整体平均融资成本将有望进一步下降，公司将力争在2021年实现“三道红线”降至绿档。
更加可喜的是，稳健发展的财务状况为新力控股赢得了第三方机构好评的同时，发行的债券均也获得市场积极认购，以及券商投行们的高度认可。
资产负债方面，AMTD尚乘相信，新力控股的资产负债表自2019年上市以来已显着改善。净负债对权益的比重大幅下降。AMTD尚乘认为，这反映了公司可通过其项目在合并层面产生的可观的自由现金流。
信用评级方面，2020年，新力控股获得四大国际评级机构认可。其中，联合信用评级有限公司将新力控股主体长期信用等级评为AA+，评级展望为"稳定"。
债券评级方面，2021年3月，美银证券维持新力控股发行利率9.5%，2021年到期及发行利率8.5%，2022年到期及发行利率10.5%，2022年到期的美元债券的增持评级。美银证券认为，新力控股的信用状况优于其他B类评级开发商，其EBITDA利润率为23.5％，EBITDA利息覆盖率为3.2倍，净债务/ EBITDA为1.6倍，净债务/权益为66％。此外，美银证券强调，新力控股现金流强劲，截至2023年到期的不受限制的现金/债券（不计在岸ABS）为2.4倍。
除了美银证券外，招银国际、法国巴黎银行在内多家机构对新力控股发行的债券及信贷给予正面的评级。
有了稳健发展的财务状况、稳增长业绩及良好信贷做背书，新力控股的境内外多元化融资渠道更加通畅，债务渠道结构占比合理并持续优化。
据了解，2021年前4个月，新力控股新增及再融资贷款约80亿，包括银行、信托、资管、公司债、美元债等，各渠道畅通。银行占比进一步上升，信托资管的占比进一步下降，并且新增了新的信托合作单位，原有信托合作渠道保持稳定。
此外，新力控股发行的债券吸引了市场投资者的积极认购，获得了来自中国内地、中国香港及欧洲等多个国家及地区的超过110家机构投资者踊跃认购。
2021年1月，新力控股成功发行2.5亿美元364天债券，订单逾20亿美元，获得超8倍超额认购，债券票息为8.50%，最终债券定价较初始价格指引成功收窄37.5个基点，较新力控股此前的同年期票据发行利率有了显著的降低。这不仅体现了新力控股在国际资本市场的投资者认可度不断提升，还充分反映出市场投资者对新力控股信用资质与经营团队的高度认可。
尾语：
总体而言，新力控股能获得多家券商及投行的持续看多，很大程度上是公司在销售业绩、债务渠道结构等各项运营，正持续向好的地方稳步前进，并持续兑现市场给予的预期。特别是流动性方面，能在三道红线及房贷收紧的2021年里，债务结构能进一步改善，而且流动性仍将保持良好状态，实属不易。这也恰恰反映出在复杂多变的市场环境中，新力控股通过多种融资管道积极减低杠杆的谨慎的财务政策是可行的，而且正向健康的一面靠拢。
2021年，新力控股在销售业绩、土地储备、降本增效、债务结构等方面会有怎样的亮眼表现，我们拭目以待吧。
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