一邊是中小房企交房難、拖工期，一邊是「宇宙級」房企動辄營收數千億。
這就是眼下國内房地產市場發展的一大特徵：強的愈強，弱小的太多已倒閉。儘管從宏觀數據來看，國内房地產市場發展已進入調整期，「房價會上漲」的心理預期已經不再是那樣堅定，但卻絲毫不影響大型房企刷新銷售數據。
與之相比，近一段時間來，在一些三四線城市，中小房企開發的項目由於拖欠資金、遲遲不能交房，甚至是項目爛尾、企業破產頻頻被曝出。不難看出，伴隨著房地產市場進入調整期，市場「馬太效應」逐漸開始顯現，行業資源和收益開始向頭部企業聚集。
就眼下房地產市場的「馬太效應」，可以從華創證券披露的一份研究報告中看出一二。
12月1日，華創證券披露的一份研究報告中提及，2019年1-11月份，國内50強房企累計實現銷售額81558億元，較去年同期大漲17.43%。僅在11月份，50強房企便實現銷售額9177億元，同比大漲37%，且同比漲幅連續5個月擴大。
而從行業佔比的角度來看，2019年1-10月份，50強房企佔全國商品房銷售金額的比重已經超過60%，在2011年，這一比例不足20%；同期，30強房企銷售額佔比達到50%，而在2011年，這一佔比約為15%。而且從華創證券披露的圖表走勢來看，頭部房企在行業總營收的佔比呈加速上漲態勢。
一個是銷售額同比漲幅連續5個月擴大，一個是總營收佔比近幾年來加速上漲，國内房地產市場的「馬太效應」日趨明顯。
事實上，在「馬太效應」之外，眼下房地產市場頭部企業還呈現出「越冷越強」的趨勢。
以世茂房地產（00813-HK）為例，12月2日，世茂房地產披露2019年11月份銷售狀況。11月份，企業實現合約銷售額約305.01億元，合約銷售面積178.31萬平方米，同比分别大漲60%、61%。
同樣是在11月份，根據克爾瑞證券披露的銷售數據，融創中國2019年1-11月累計銷售額突破5000億元，同比增長近20%，成為國内第4個躋身「5000億銷售額」俱樂部的房企。
在克爾瑞證券披露的銷售信息中，銷售額突破1000億的房企數量已經達到27個。而介於900億到1000億的房企數量為7家，考慮到這7家企業的銷售狀況，幾乎可以肯定，2019年國内千億房企數量將突破30家。
而隨著「5000億俱樂部」、「千億房企」的擴軍，房地產市場頭部企業間的競爭也將更加激烈。畢竟，要想提升企業自身的競爭力，做大規模是唯一的途徑。而如今「大規模」的企業越來越多，為了做大自己，彼此之間的競爭不可避免。
不過，從克爾瑞披露的銷售數據來看，銷售額破千億的房企中，2019年1-11月份，僅有綠地控股銷售額出現下降。換言之，頭部房企中的較量仍然是在一個增量市場，彼此之間尚未出現此消彼長的存量市場競爭。
與頭部房企們「越冷越強」不同，以三四線城市為主戰場的中小房企們所感受到的卻是實實在在的「寒冬」。
在2019年7月，國家收緊了信託機構向房地產企業的融資渠道。此後，房地產企業融資環境更加困難，尤其是中小房企。其中原因也不難分析，相較於頭部企業可以在資本市場借助股權、債券進行融資，中小房企的融資渠道相對要少很多。
資金鏈緊張，拿不到新的土地項目，手里已開工的項目缺乏後續資金。如此，也就不奇怪為什麽近段時間以來，國内會密集出現一些針對爛尾樓項目的報道和整治。
就在11月29日，黑龍江省住建廳聯合多部門公佈文件，要求各地要建立開發購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購置項目開發用地。2019年6月，黑龍江省住建廳排查鎖定出全省房地產「爛尾樓」項目117個。其中有85個與資金鏈斷裂有關。
同期，河南省南陽市爆出有302個「爛尾樓」項目，甚至在7月1日，南陽市房地產領域問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室就「南陽爛尾樓盤」問題發佈情況說明。
在項目爛尾的同時，中小房企大量倒閉。查詢人民法院公告網披露的數據，截至2019年7月24日，年内全國倒閉的房地產企業多大274家，平均每天破產1.34家。而截止到11月20日，破產房企數量達到446家，平均每天破產1.39家。
透過這些數據來看，一方面，在頭部房企之外，2019年，中小房企項目爛尾、企業破產現象頻發；另一方面，在2019年，企業破產速率正在加快，中小房企經營環境日趨惡劣。
分析其中原因，融資渠道收緊、融資途徑缺乏依然是主要因素，這一點可以從黑龍江省117個爛尾項目，85個與資金鏈斷裂有關看出一二。在融資渠道、融資途徑之外，頭部房企近年來市場下沉，進軍三四線城市也是重要原因之一。
而在這些因素之外，產業升級的推進，經濟發展的整體下行，這些都使得三四線城市主打的製造業、服務業進入到調整期，企業和個人的營收收到影響，加之本來就已經比較高的信貸槓桿，短時間内居民購房需求較低，很難刺激三四線房地產市場的繁榮。
目前來看，在這一波房地產市場「寒冬」之中，房地產市場格局正在進行調整。頭部房企逐漸做大，中小房企要麽轉型，要麽破產被淘汰，只不過，淘汰的是大多數。
而在頭部房企中，隨著「馬太效應」的持續，即便是躋身「千億房企」俱樂部恐怕也很難說就絕對的安全，頭部房企之間的競爭是一方面，但更重要的還是居高不下的債務壓力。
事實上，這居高不下的企業債務可以說是房企們躋身「千億房企」俱樂部的代價。
2019年9月，諸葛找房發佈「2019年上市企業負債排行榜」。其中，上榜TOP20企業的有息負債總額均超過1000億。從負債增速上來看，TOP20的房企年内增速均值為32.75%，TOP10榜單的房企年内增速均值為42.77%。
以榜上排名第8位的富力地產為例，2019年上半年，企業有息負債規模達到1954.99億元，同期，企業淨資產也不過數百億元。而在2019年1月份，富力地產發佈的一期美元優先債券中，債券利率竟然高到了9.125%。如此，富力地產資金鏈緊張，融資之難可見一斑。
一方面是必須要持續拿地擴大規模，做大自己；另一方面則是負債率高起，企業資金鏈緊張，融資困難。眼下的頭部企業之間競爭儘管沒有像中小房企那樣，動辄項目爛尾企業破產，但是，同樣也不好過。不過，如果這樣的競爭依然持續下去，要麽企業主動暫停拿地，回籠資金，要麽就持續繃緊資金鏈，做大做強自己。
持續繃緊意味著企業運營風險放大，而回籠資金就意味著坐視别人強大，都將讓自己處於不利地位。這更像一個資本遊戲，在借債和回籠資金上進行取舍，看哪一個企業率先扛不住，倒下去進而被淘汰。
當然，這一切的分析都是建立在單一的房地產市場基礎上的。事實上，隨著房地產行業利潤逐漸攤薄，一些頭部房企已經開始進行轉型，開展多元化經營。比如，萬科進軍養豬產業，萬達推廣文化產業。這一個行業不行，就換一個行業去賺錢。
但恰如萬科主席郁亮曾說過的那樣，目前來看，還是房地產最賺錢，其他產業並沒有太好的機會。企業轉型絕不是一朝一夕完成的，尤其是要在企業破產之前完成。
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